ถอดรหัสสีผังเมืองกรุงเทพฯ ปี 2568 สร้างอะไรได้บ้าง ?

ก่อนซื้อบ้านหรือคอนโดในกรุงเทพฯ สิ่งหนึ่งที่ไม่ควรมองข้ามเลยก็คือ เรื่องของ “สีผังเมือง” เพราะแต่ละสีมีข้อกำหนดชัดเจนว่าในพื้นที่นั้น ๆ สามารถสร้างอะไรได้บ้าง และมีข้อห้ามใดที่ควรปฏิบัติตาม เพราะสีผังเมืองไม่เพียงเกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง แต่ยังบ่งบอกถึงแนวโน้มการพัฒนาในอนาคตอีกด้วย

สีผังเมือง คือระบบการกำหนดการใช้พื้นที่ในแต่ละเขตของเมืองโดยแบ่งเป็นสีต่าง ๆ บนแผนผัง เพื่อบ่งบอกถึงประเภทการใช้ประโยชน์ของที่ดิน เช่น ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม หรือเกษตรกรรม สีผังเมืองยังสามารถช่วยวางแผนการใช้ที่ดินเพื่อพัฒนาเมืองอย่างเป็นระบบและยั่งยืนในอนาคต

• สีผังเมืองกรุงเทพฯ บ่งชี้ถึงข้อจำกัดและศักยภาพในการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น การสร้างบ้าน อาคารพาณิชย์ โรงงาน หรือพื้นที่เกษตร
• ผังสีที่ดินสัมพันธ์กับความหนาแน่นของประชากรและลักษณะการพัฒนาในพื้นที่นั้น ๆ ซึ่งสามารถบอกแนวโน้มการเติบโตและมูลค่าอสังหาฯ ในอนาคตได้ เช่น สีแดงเป็นเขตธุรกิจมีความหนาแน่นสูงและศักยภาพทางเศรษฐกิจมากกว่าสีเขียวที่เป็นพื้นที่เกษตรกรรมที่มีความหนาแน่นต่ำ
• ช่วยให้ตัดสินใจลงทุนเปิดกิจการหรืออยู่อาศัย สอดคล้องกับข้อกำหนดของกฎหมายผังเมือง และหลีกเลี่ยงปัญหาด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

1. เปลี่ยนสีผังเมืองธนบุรี เป็น “สีเหลือง”

พื้นที่บางส่วนในเขตธนบุรีจะถูกปรับเป็นสีเหลือง ซึ่งหมายถึงการพัฒนาเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพในการขยายการคมนาคม เช่น เรือและทางด่วน รวมถึงการเปิดเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองและสีม่วง พื้นที่นี้จึงเป็นหนึ่งในทำเลที่น่าสนใจสำหรับการลงทุน

2. เพิ่มพื้นที่โซนอนุรักษ์ในกรุงเทพฯ

พื้นที่รอบเกาะรัตนโกสินทร์ เช่น ถนนราชดำเนิน, บางลำพู และเยาวราช จะถูกเพิ่มเป็นโซนอนุรักษ์ โดยมีข้อจำกัดเกี่ยวกับความสูงในการก่อสร้างอาคาร เพื่อรักษาความสมบูรณ์ทางประวัติศาสตร์และภาพลักษณ์ของเมือง

3. ปรับขนาดที่จอดรถสำหรับคอนโดมิเนียม

การปรับพื้นที่จอดรถคอนโด จากเดิมกำหนดให้มีพื้นที่จอด 120 ตร.ม. ต่อรถ 1 คัน แต่อาจปรับเพิ่มเป็น 240 ตร.ม. ต่อ 1 คัน ส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างลดลง ซึ่งอาจทำให้ราคาคอนโดในทำเลใกล้รถไฟฟ้าถูกขึ้น และผู้ซื้อสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

4. พัฒนาผังเมือง สร้าง FAR Bonus

FAR Bonus เป็นมาตรการที่ช่วยส่งเสริมให้ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสร้างพื้นที่สาธารณะเพิ่มขึ้น หรือพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งจะได้รับอนุญาตให้เพิ่มพื้นที่อาคารได้ถึง 5-20% ตามเงื่อนไขของกรุงเทพมหานคร

พื้นที่สีแดงในผังเมืองกรุงเทพฯ คือเขตพาณิชยกรรม ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจและการค้า เหมาะสำหรับการสร้างห้างสรรพสินค้า, คอนโดมิเนียม High Rise หรืออาคารสำนักงาน เนื่องจากพื้นที่เหล่านี้เป็นจุดสำคัญที่มีความหนาแน่นสูงและอยู่ใกล้กับแหล่งธุรกิจสำคัญ

พื้นที่สีแดง สร้างอะไรได้บ้าง ?

ตัวอย่างการใช้งานของพื้นที่สีแดง ได้แก่ การสร้างห้างสรรพสินค้า คอนโดมิเนียมสูง อาคารสำนักงาน หรือโรงแรมระดับพรีเมียม ซึ่งล้วนแต่เป็นพื้นที่ที่สามารถใช้ประโยชน์ได้สูงสุดในแง่ของการทำธุรกิจและการคมนาคม

พื้นที่สีม่วงในผังเมืองกรุงเทพฯ จะใช้สำหรับเขตอุตสาหกรรม โดยการสร้างโรงงานในพื้นที่นี้จะต้องพิจารณาข้อจำกัดด้านระยะห่างจากที่พักอาศัย และต้องสร้างตามข้อกำหนดเกี่ยวกับความปลอดภัยและมลพิษที่อาจเกิดขึ้น

พื้นที่สีม่วง สร้างอะไรได้บ้าง ?

พื้นที่สีม่วงมีข้อจำกัดมากกว่าพื้นที่สีอื่น ๆ เนื่องจากการพัฒนาอุตสาหกรรมอาจมีผลกระทบต่อสุขภาพและคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย ดังนั้นพื้นที่ในเขตสีม่วงจึงถูกจัดให้เหมาะสมกับการตั้งโรงงานหรือคลังสินค้าเท่านั้น

พื้นที่สีส้มในผังเมืองกรุงเทพฯ เหมาะสำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นปานกลาง เพราะมีข้อจำกัดในพื้นที่นี้ค่อนข้างน้อย แต่จะต้องพิจารณาระยะห่างจากถนนหรือสถานีรถไฟฟ้า รวมถึงขนาดที่ดินที่มีด้วย

พื้นที่สีส้ม สร้างอะไรได้บ้าง ?

พื้นที่สีส้มเหมาะสำหรับการอยู่อาศัยของครอบครัวขนาดกลางและผู้ที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางไปยังพื้นที่พาณิชยกรรมหรือศูนย์กลางธุรกิจต่าง ๆ นิยมสร้างอสังหาริมทรัพย์ ประเภทคอนโดมิเนียม ทาวน์โฮม หรือบ้านจัดสรร

พื้นที่สีเหลืองคือพื้นที่ที่มีลักษณะเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยในเขตชานเมือง ซึ่งพื้นที่สีนี้มักจะมาพร้อมกับสภาพแวดล้อมที่เงียบสงบ เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการหลีกหนีจากความวุ่นวายของเมืองใหญ่

พื้นที่สีเหลือง สร้างอะไรได้บ้าง ?

โดยส่วนใหญ่พื้นที่สีเหลือง จะเหมาะสำหรับการสร้างบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ และข้อดีของพื้นที่สีนี้ คือสามารถสร้างบ้านในลักษณะบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่สวนส่วนตัว หรือทำกิจกรรมส่วนตัวต่าง ๆ เช่น การทำสวนหรือเกษตรกรรมได้

พื้นที่สีเขียวในผังเมืองกรุงเทพฯ ใช้สำหรับเป็นพื้นที่เกษตรกรรมและการอนุรักษ์ชนบท ซึ่งหมายความว่าในพื้นที่นี้จะอนุญาตให้สร้างบ้านเดี่ยวขนาดเล็กหรือทำกิจกรรมทางการเกษตรขนาดเล็กเท่านั้น ข้อจำกัดในการพัฒนาพื้นที่สีเขียวจึงค่อนข้างเข้มงวดและไม่สามารถสร้างอาคารพาณิชย์หรืออาคารสูงได้

พื้นที่สีเขียว สร้างอะไรได้บ้าง ?

สำหรับพื้นที่สีเขียวสามารถก่อสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว หรือการทำพื้นที่กิจกรรมเกษตรขนาดเล็กเท่านั้น

สำหรับการเลือกซื้อบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ ควรพิจารณาพื้นที่ที่ตั้งอยู่ในเขตสีเหลือง สีส้ม หรือสีน้ำตาล ขึ้นอยู่กับลักษณะการอยู่อาศัยที่คุณต้องการ

• สีเหลือง: เหมาะสำหรับบ้านเดี่ยวในพื้นที่ชานเมืองที่สงบและมีพื้นที่กว้างขวาง เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในบรรยากาศที่เงียบสงบ
• สีส้ม: เหมาะสำหรับบ้านเดี่ยวในเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง โดยมีการพัฒนาความสะดวกสบายในเมืองใหญ่ สามารถเข้าถึงแหล่งงานและการคมนาคมได้ง่าย
• สีน้ำตาล: หากต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีความหนาแน่นสูง และใกล้กับศูนย์กลางธุรกิจหรือพื้นที่พาณิชยกรรม

ผังสีที่ดินสามารถช่วยวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของการพัฒนาในอนาคต เช่น การขยายระบบรถไฟฟ้า พื้นที่สีเขียว หรือพื้นที่พาณิชย์ที่อยู่ใกล้เคียง ซึ่งมีความสำคัญ ดังนี้

• การขยายรถไฟฟ้า: การเลือกบ้านในพื้นที่ที่มีการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคต เช่น สถานีรถไฟฟ้าที่อยู่ในพื้นที่สีส้มและสีเหลือง จะช่วยเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทางและเพิ่มมูลค่าของอสังหาฯ
• พื้นที่สีเขียว: พื้นที่ที่มีการอนุรักษ์หรือพื้นที่สวนสาธารณะทำให้บริเวณนั้นเหมาะกับการอยู่อาศัยในระยะยาว เนื่องจากมีสภาพแวดล้อมที่ดีและอากาศบริสุทธิ์
• พื้นที่พาณิชย์ใกล้เคียง: หากมีพื้นที่พาณิชย์หรือศูนย์การค้าใกล้เคียง จะช่วยเพิ่มความสะดวกในการดำเนินชีวิตประจำวันและทำให้การเดินทางไปทำงานหรือทำธุรกิจสะดวกยิ่งขึ้น

ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้าน ควรเช็กข้อมูลผังเมืองของพื้นที่นั้น ๆ โดยใช้แอปพลิเคชันและเว็บไซต์ที่สามารถให้ข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับผังเมือง เช่น

• Landuse Plan: แพลตฟอร์มออนไลน์ที่ช่วยให้คุณเช็กข้อมูลผังเมืองและการใช้งานพื้นที่ในกรุงเทพฯ ได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว
• Smartlands: อีกหนึ่งเว็บไซต์ที่ให้ข้อมูลการใช้ที่ดินและผังเมือง พร้อมช่วยในการวิเคราะห์ทำเลที่เหมาะสมกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

หลังจากได้รู้ความแตกต่างของสีผังเมืองกรุงเทพฯ ปี 2568 แล้ว หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยบนทำเลศักยภาพ ที่มีสภาพแวดล้อมเหมาะกับการใช้ชีวิตในระยะยาว

ขอแนะนำโครงการบ้านเดี่ยวคุณภาพจาก Noble Development มาพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มีให้เลือกหลายโครงการ ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รองรับทุกไลฟ์สไตล์ของคนเมืองยุคใหม่ ค้นหาโครงการที่ใช่สำหรับคุณได้แล้ววันนี้ นัดหมายเข้าชมบ้านตัวอย่าง และลงทะเบียนเพื่อรับโปรโมชันพิเศษได้ที่เว็บไซต์ของเรา

ข้อมูลอ้างอิง:

1. ทำไมต้องตรวจสอบผังเมือง? สิ่งที่ต้องรู้ก่อนซื้อที่ดิน. สืบค้นเมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม 2568 จาก https://today.line.me/th/v3/article/3N7VrYM