เข้าใจ Data และภาษี โอกาสดีของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ในยุคที่ข้อมูลเข้าถึงได้ง่ายเพียงปลายนิ้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ไม่ควรอาศัยเพียงสัญชาตญาณหรือการ “ซื้อเพราะมีคนบอกว่าดี” เท่านั้น แต่ต้องอาศัยข้อมูลที่แม่นยำ (Data) ประกอบกับการวางแผนภาษีที่รอบคอบ เพื่อให้สามารถเพิ่มผลตอบแทน ลดต้นทุน และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่ไม่จำเป็นได้อย่างแท้จริง โดยเฉพาะในยุคที่ต้นทุนและภาระภาษีเริ่มมีบทบาทกับกระแสเงินสดและกำไรของนักลงทุนระยะยาว

อย่างที่เกริ่นไว้ว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยุคปัจจุบัน ต้องใช้ข้อมูลและการวิเคราะห์อย่างมีระบบเพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการทำกำไร ซึ่งปัจจัยหลักที่ต้องพิจารณา ได้แก่ เทรนด์ Data-Driven Investing และความเสี่ยงจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพราะกลัวตกขบวนการลงทุน (FOMO)

Data-Driven Investing หรือการใช้ข้อมูลเชิงลึกเป็นพื้นฐานในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งคือแนวทางการลงทุนโดยอ้างอิงข้อมูลจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก เช่น ราคาที่ดิน, ความต้องการของตลาด, การเติบโตของประชากร, หรือแนวโน้มการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งจะช่วยให้นักลงทุนสามารถเลือกทำเลที่ดีที่สุด และตัดสินใจได้ถูกต้องมากขึ้น

การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้ช่วยลดความเสี่ยงจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ตอบสนองต่อความต้องการของตลาดหรือล้มเหลวในด้านการทำกำไร เช่น ทำเลที่ไม่มีศักยภาพในการเติบโตในอนาคต หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาเกินจริง ส่งผลให้นักลงทุนตัดสินใจได้อย่างแม่นยำและสร้างแผนการลงทุนที่มั่นคงในระยะยาว

FOMO (Fear of Missing Out) หรือการกลัวตกขบวนรถ เป็นอาการที่นักลงทุนตัดสินใจซื้ออสังหาฯ โดยไม่พิจารณาข้อมูลอย่างรอบคอบ เพราะกลัวจะพลาดโอกาสที่ตลาดกำลังร้อนแรง นำไปสู่ความเสี่ยงในการลงทุนจากราคาที่เฟ้อเกินจริงได้ จึงควรศึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้าน เพื่อป้องกันการตัดสินใจแบบวู่วามและทำให้พลาดโอกาสในระยะยาว

เมื่อข้อมูลคือหัวใจสำคัญของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ช่องทางการเข้าถึงแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้จึงเป็นสิ่งที่นักลงทุนควรรู้ โดยแหล่งความรู้ที่ควรติดตามอยู่เสมอ ได้แก่

• REIC (Real Estate Information Center) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่จัดเก็บและเผยแพร่ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
• AREA (Association of Real Estate Agents) สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งเสริมและพัฒนาวิชาชีพนายหน้า รวมถึงให้ข้อมูลเกี่ยวกับแนวโน้มและสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ โดยรวม
• ตลาดหลักทรัพย์อสังหา ตลาดที่มีการซื้อขายหุ้นของบริษัทในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ เช่น วัสดุก่อสร้าง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
• ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารที่มุ่งเน้นการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสนับสนุนการซื้อบ้าน พร้อมให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์จากนักวิเคราะห์ผู้เชี่ยวชาญ

การนำข้อมูลเชิงลึกมาใช้ประเมินแนวโน้มตลาดและผลตอบแทนจากการลงทุน สามารถทำได้หลายวิธี ดังนี้

• การติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาในแต่ละพื้นที่ ช่วยให้รู้ว่าราคามีแนวโน้มขึ้นหรือลงในระยะยาว ช่วยให้นักลงทุนสามารถเลือกทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตและการปรับตัวสูงขึ้นในอนาคตได้
• ความต้องการเช่าในพื้นที่เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ เพราะจะช่วยให้รู้ถึงความต้องการในด้านที่อยู่อาศัย โดยข้อมูลนี้สามารถหาได้จากสถิติการเช่าในพื้นที่, ปริมาณการเสนอให้เช่า, และความเคลื่อนไหวของตลาดเช่าในพื้นที่นั้น ๆ
• อัตราการครอบครอง ยิ่งสูง ก็ยิ่งสะท้อนให้เห็นว่ามีความต้องการเช่ามาก ซึ่งบ่งชี้ถึงโอกาสในการปล่อยเช่าที่รวดเร็วและรายได้ที่สม่ำเสมอ
• การตรวจสอบค่าเช่าเฉลี่ยรายเดือนในพื้นที่ที่สนใจ ช่วยให้ทราบว่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นั้น ๆ สามารถสร้างรายได้มากน้อยแค่ไหน คุ้มกับเงินลงทุนหรือไม่
• Rental Yield วัดจากรายได้ของค่าเช่าที่หักออกจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ช่วยให้นักลงทุนประเมินความคุ้มค่าของการลงทุนได้
• Yield Gap คือความแตกต่างระหว่างผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์และสินทรัพย์อื่น ๆ เช่น พันธบัตร หรือหุ้น ใช้เพื่อเปรียบเทียบความน่าสนใจในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ก่อนเริ่มต้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทุกคนคงทราบดีว่าทำเลเป็นปัจจัยแรกที่ต้องพิจารณา หากอยากสร้างความมั่นใจว่าทำเลที่เลือก คือทำเลที่มีอนาคตและมีศักยภาพในการทำกำไร แนะนำให้วิเคราะห์ด้วย 3 แนวทางเหล่านี้

การศึกษาข้อมูลประชากรและรายได้เฉลี่ยในพื้นที่นั้น ๆ ช่วยให้ทราบถึงความสามารถในการซื้อของประชาชนในทำเล หากพื้นที่มีประชากรจำนวนมากและรายได้เฉลี่ยสูง ย่อมสื่อถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่มากขึ้น ในขณะที่การเติบโตของพื้นที่ธุรกิจ ยังจะช่วยบ่งชี้ถึงความเจริญเติบโตในอนาคต

โครงสร้างพื้นฐานเป็นปัจจัยสำคัญในการเพิ่มศักยภาพของทำเล เช่น การสร้างทางด่วน รถไฟฟ้า หรือโครงการอื่น ๆ ของรัฐ เนื่องจากช่วยอำนวยความสะดวกในการดำเนินชีวิต ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นเพิ่มสูงขึ้น

ผังเมืองและกฎหมายการใช้ที่ดินเป็นสิ่งสำคัญในการเลือกทำเลสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากจะช่วยให้นักลงทุนทราบว่าพื้นที่นั้น ๆ สามารถใช้ประโยชน์อย่างไรได้บ้าง เช่น สามารถพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ เชิงอุตสาหกรรม หรือการใช้ประโยชน์ประเภทอื่น ช่วยให้นำพื้นที่ไปพัฒนาได้อย่างถูกต้อง ลดการเกิดปัญหาด้านกฎหมายในอนาคต

ขึ้นชื่อว่าเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้ ก็จำเป็นต้องเสียภาษีตามกฎของกรมสรรพากร โดยภาษีที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนอสังหาฯ ซึ่งนักลงทุนควรทำความรู้จักและวางแผนให้ดี เพื่อบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ มีดังนี้

รายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นรายได้ประเภทที่ 5 ต้องยื่นภาษีบุคคลธรรมดาทุกปี โดยหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องได้ตามประเภททรัพย์สิน

• บ้าน/อาคาร/สิ่งปลูกสร้าง หักค่าใช้จ่ายเหมา 30% หรือหักตามจริง
• ที่ดินใช้ในการเกษตร หักค่าใช้จ่ายเหมา 20% หรือหักตามจริง
• ที่ดินที่ไม่ได้ใช้ในการเกษตร หักค่าใช้จ่ายเหมา 15% หรือหักตามจริง
• ทรัพย์สินอื่น ๆ หักค่าใช้จ่ายเหมา 10% หรือหักตามจริง

เป็นภาษีที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเรียกเก็บจากเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกปี คิดตามประเภทการใช้ประโยชน์ ไม่ใช่แค่ถือครอง โดยมีเกณฑ์กำหนดไว้ว่า

• ที่อยู่อาศัยที่ถือครองในนามบุคคลธรรมดา หากถือครองเพียงหลังเดียว และมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่เกิน 10 ล้านบาท ถือว่าได้รับการยกเว้นภาษี
• ถือครองมากกว่า 1 หลัง หรือนำไปใช้ประโยชน์ในด้านอื่น ๆ จะคำนวณอัตราภาษีแบบขั้นบันได เช่น 0.02% สำหรับมูลค่า 10-50 ล้านบาท, 0.03% สำหรับ 50-75 ล้านบาท, 0.05% สำหรับ 75-100 ล้านบาท, 0.1% สำหรับ 100 ล้านบาทขึ้นไป

ภาษีที่ถูกเรียกเก็บจากกำไรที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ทุกชนิดเมื่อราคาขายสูงกว่าราคาซื้อหรือมูลค่าที่ใช้ในการถือครอง แต่ในประเทศไทย ยังไม่ได้มีการเก็บในลักษณะที่แยกออกมาโดยตรง จึงถูกรวมอยู่ในรูปของภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) หรือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จึงควรวางแผนให้ดีตั้งแต่เนิ่น ๆ เพื่อลดผลกระทบต่อกำไร

กลยุทธ์การวางแผนภาษีสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีบทบาทในการเพิ่มผลกำไรจากการลงทุนและลดภาระภาษีในระยะยาว หากใครกำลังมองหากลยุทธ์ดี ๆ ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน นี่คือ 3 กลยุทธ์ที่คุณไม่ควรพลาด

• ถือครองในนามบุคคล หรือจัดตั้งนิติบุคคลแบบ Holding เพื่อรับรายได้จากค่าเช่า เนื่องจากอัตราภาษีนิติบุคคลตายตัวอยู่ที่ 20% ซึ่งต่ำกว่าภาษีบุคคลธรรมดาในบางกรณี อีกทั้งยังสามารถโอนทรัพย์สินผ่านหุ้นแทนการโอนกรรมสิทธิ์โดยตรง และนำกำไรไปลงทุนต่อเพื่อชะลอภาระภาษีได้
• คำนึงถึงภาระภาษีรายปี และค่าธรรมเนียมตอนขายอย่างรอบคอบ เพื่อลดการเสียภาษีที่ไม่จำเป็นและเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุน
• ลดหย่อนภาษีได้จากดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าบริหาร MRTA (กรณีซื้อบ้านหลังแรก) และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าบำรุงรักษา ค่าซ่อมแซมอาคาร

การวางแผนภาษีระยะยาวก่อนลงทุนจะทำให้การถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน มีความคุ้มค่ากว่าอย่างมีนัยสำคัญ ช่วยให้นักลงทุนสามารถจัดการการเงินได้อย่างราบรื่นและได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบเต็มเม็ดเต็มหน่วยที่สุด

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยข้อมูลหลายด้านประกอบกัน เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดในระยะยาว หากกำลังมองหาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเพื่อการลงทุน ที่ Noble Development เรามีโครงการคอนโดคุณภาพให้คุณเลือกลงทุนได้ในหลากหลายทำเล ใกล้รถไฟฟ้า สะดวกสบายทุกการเดินทางและการอยู่อาศัย เช่น อารีย์ ทองหล่อ พระราม 9 อ่านรายละเอียดโครงการเพิ่มเติม ลงทะเบียนรับสิทธิพิเศษ และนัดหมายเข้าชมโครงการได้ที่เว็บไซต์ของเรา

ข้อมูลอ้างอิง
1. ขายอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง. สืบค้นเมื่อวันที่ 27 พฤษภาคม 2568 จาก https://www.peakaccount.com/blog/tax/specific-business-tax/know-about-land-tax

2. เตรียมพร้อมทำความรู้จักกับ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ฉบับเข้าใจง่ายภายใน 5 นาที. สืบค้นเมื่อวันที่ 27 พฤษภาคม 2568 จาก https://krungthai.com/th/financial-partner/learn-financial/1847