4 เทคนิคปล่อยเช่าคอนโด ฉบับเจ้าของมือใหม่

ความต้องการเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ ยังคงสูงอย่างต่อเนื่องจากทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติจำนวนมาก ในขณะที่การแข่งขันของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีคอนโดทำเลดีอยู่ในมือก็เพิ่มขึ้นอย่างดุเดือด การปล่อยเช่าคอนโดให้ประสบความสำเร็จจึงต้องมีการวางแผนอย่างรอบคอบ มาดูเช็กลิสต์ที่ควรพิจารณาเพื่อเพิ่มโอกาสในการปิดดีลกับผู้เช่าได้ง่ายยิ่งขึ้นในบทความนี้

1. เลือกทำเลที่ใช่ และโครงการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต

ในปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดปล่อยเช่ามีความหลากหลายและตัวเลือกเยอะมากในตลาด การแข่งขันเพื่อดึงดูดผู้เช่าจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ผู้ลงทุนที่ต้องการประสบความสำเร็จในการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม จำเป็นต้องวางแผนและเลือกโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด โดยพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ ดังต่อไปนี้

• เลือกคอนโดที่อยู่ในทำเลศักยภาพ ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า BTS หรือ MRT สถานศึกษา ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล และสถานที่ราชการ
• โครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกครอบคลุมกับผู้อยู่อาศัยทุกช่วงวัย เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม สนามเด็กเล่น หรืออาจเป็นโครงการแบบ Pet Friendly ที่สามารถเลี้ยงสัตว์ได้ เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้เช่าได้อย่างครบถ้วน
• คอนโดมิเนียมได้รับการออกแบบที่ทันสมัย ฟังก์ชันการใช้งานที่ลงตัว และพื้นที่ใช้สอยที่คุ้มค่า
• ผู้พัฒนาโครงการมีชื่อเสียงในทางที่ดี มีประวัติการส่งมอบโครงการตรงเวลา และมีการบริหารจัดการที่เป็นระบบ เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้เช่า

2. ค่าเช่าสมเหตุสมผล คุ้มค่าสำหรับผู้เช่าและนักลงทุน

เป้าหมายหลักของการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมคือการสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า แต่การตั้งค่าเช่าที่สูงเกินไปอาจทำให้ห้องว่างนาน และส่งผลต่อภาพลักษณ์ของทรัพย์สินในระยะยาว ดังนั้น การกำหนดค่าเช่าที่เหมาะสมจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อให้ตอบโจทย์ทั้งผู้ลงทุนและผู้เช่า

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield)

เป็นการคำนวณอัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี โดยไม่นำต้นทุนหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ มาคำนวณ

• สูตรคำนวณ: (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี ราคาคอนโดมิเนียม) 100
• ตัวอย่างการคำนวณ: หากซื้อคอนโดในราคา 5,000,000 บาท และปล่อยเช่าในราคาเดือนละ 20,000 บาท จะสามารถคำนวณออกมาได้ว่า (240,000 5,000,000) 100 = 4.8 เท่ากับว่าจะได้ผลตอบแทน 4.8% ต่อปี

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental Yield)

เป็นการคำนวณที่นำค่าส่วนกลาง รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องและสิ่งที่เจ้าของต้องจ่ายให้กับคอนโดมาคำนวณร่วมด้วย

• สูตรคำนวณ: [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี - ค่าใช้จ่ายทั้งหมด) ราคาคอนโดมิเนียม] 100
• ตัวอย่างการคำนวณ: หากซื้อคอนโดในราคา 5,000,000 บาท มีค่าใช้จ่ายปีละ 10,000 บาท และปล่อยเช่าในราคาเดือนละ 20,000 บาท จะสามารถคำนวณออกมาได้ว่า [(240,000 - 10,000) 5,000,000] 100 = 4.6 เท่ากับว่าจะได้ผลตอบแทน 4.6% ต่อปี

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Cash on Cash Rental Yield หรือ Equity Dividend Rate)

เป็นวิธีที่นำค่าใช้จ่ายต่าง ๆ รวมทั้งค่าผ่อนคอนโดมาคำนวณร่วมกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงในแต่ละปี เช่น ค่าจองคอนโด ค่าตกแต่ง เงินดาวน์ ทำให้เห็นเงินสดที่ไหลเข้าและไหลออกในแต่ละปีได้ชัดเจน และรู้ว่าในช่วง 1 ปี หลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว การลงทุนกับคอนโดปล่อยเช่าจะทำให้คุณมีเงินสดเหลืออยู่เท่าไหร่

• สูตรคำนวณ: {(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง)} x 100
• ตัวอย่างการคำนวณ: หากซื้อคอนโดในราคา 5,000,000 บาท ปล่อยเช่าในราคาเดือนละ 20,000 บาท ค่าผ่อนคอนโดเดือนละ 15,000 บาท และมีเงินจอง เงินดาวน์ ค่าตกแต่ง รวมแล้วอยู่ที่ 500,000 บาท จะสามารถคำนวณออกมาได้ว่า [(240,000 - 180,000) ÷ 500,000] x 100 = 12 เท่ากับว่าจะได้ผลตอบแทน 12% ต่อปี

ทั้ง 3 วิธีนี้ เป็นสูตรการคำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดเบื้องต้นเท่านั้น ผลตอบแทนในแต่ละปีอาจไม่ใช่ตัวเลขตายตัว ขึ้นอยู่กับค่าใช้จ่ายและค่าเช่าที่ได้รับในแต่ละปี แต่ก็ควรให้ได้ผลตอบแทนขั้นต่ำสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ เพื่อไม่ให้การลงทุนของคุณต้องสูญเปล่า

3. สภาพห้องต้องพร้อมอยู่ครบทุกด้าน

การเตรียมสภาพห้องให้พร้อมสำหรับการเข้าอยู่ ถือเป็นกุญแจสำคัญที่จะทำให้การปล่อยเช่าคอนโดประสบความสำเร็จ ทั้งระบบน้ำ ไฟ เฟอร์นิเจอร์ และความสวยงาม ก่อนการปล่อยให้เช่าควรตรวจเช็กให้แน่ใจว่าผนังและเพดานต้องไม่มีรอยร้าว ประตูและหน้าต่างทุกบานควรเปิด-ปิดได้ตามปกติ ท่อน้ำไม่รั่วซึม รวมถึงไม่มีปัญหาไฟรั่ว ไฟช็อต ซึ่งอาจเป็นอันตรายต่อชีวิตและทรัพย์สินได้

นอกจากนี้ ควรจัดหาเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าพื้นฐานที่จำเป็น เช่น เครื่องปรับอากาศ ตู้เย็น ผ้าม่าน เครื่องทำน้ำอุ่น เตียง ตู้เสื้อผ้า โต๊ะทำงาน โดยเลือกชิ้นที่แข็งแรง ทนทาน มีดีไซน์ทันสมัย เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้เช่า ที่สำคัญ ต้องทำความสะอาดครั้งใหญ่ก่อนปล่อยเช่า เพื่อกำจัดกลิ่นไม่พึงประสงค์ และตรวจสอบระบบรักษาความปลอดภัยให้ดี สร้างความประทับใจและนำไปสู่การปิดดีลได้สำเร็จ

4. บอกรายละเอียดให้ครบ แสดงความจริงใจกับผู้เช่า

เช็กลิสต์ข้อสุดท้าย หากต้องการปล่อยเช่าคอนโดเพื่อสร้างกำไรได้ในระยะยาว สิ่งสำคัญที่สุดคือต้องซื้อใจผู้เช่าให้สำเร็จ ซึ่งการซื้อใจสามารถทำได้ตั้งแต่การประกาศหาผู้เช่า ไม่ว่าจะทำการตลาดออนไลน์ด้วยตัวเอง หรือปล่อยเช่าผ่านนายหน้า ก็ต้องถ่ายรูปห้องจริงให้เห็นชัดทุกมุม พร้อมบอกรายละเอียดห้องและโครงการอย่างครบถ้วน

นอกจากนี้ คุณควรทำสัญญาให้ชัดเจน โดยระบุเงื่อนไขต่าง ๆ อย่างครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็นเงินมัดจำ ค่าเช่ารายเดือน ระยะเวลาการเช่า ค่าใช้จ่ายกรณีมีเฟอร์นิเจอร์หรือสิ่งของในห้องเสียหาย ตลอดจนเงื่อนไขอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น สามารถเลี้ยงสัตว์ได้ไหม มีที่จอดรถประจำหรือไม่ เพื่อเป็นข้อมูลในการตัดสินใจของผู้เช่าและป้องกันข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดให้ประสบความสำเร็จนั้น ไม่ใช่เรื่องยากอย่างที่คิด เพียงแค่เริ่มต้นวางรากฐานจาก 4 เช็กลิสต์เหล่านี้ สำหรับใครที่เห็นลู่ทางการลงทุนและต้องการซื้อคอนโดปล่อยเช่าบนทำเลศักยภาพ ใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรืออยู่ในย่าน CBD ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง เลือกโครงการคุณภาพจาก Noble Development รองรับความต้องการของทุกไลฟ์สไตล์ได้อย่างลงตัว ออกแบบอย่างใส่ใจทุกรายละเอียดด้วยประสบการณ์ยาวนานกว่า 30 ปี เลือกชมคอนโดบนทำเลที่ใช่ อ่านรายละเอียดสำคัญของโครงการ และลงทะเบียนเพื่อรับสิทธิพิเศษ รวมทั้งนัดชมห้องตัวอย่างได้ที่เว็บไซต์ของเรา

ข้อมูลอ้างอิง:

1. วิธีคิดผลตอบแทนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม. สืบค้นเมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2567 จาก
   https://www.scb.co.th/th/personal-banking/stories/home-car/rental-fees.html