สำหรับใครที่กำลังวางแผน ซื้อบ้าน หรือ ซื้อคอนโด ไม่ว่าจะเป็นเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือ ซื้อคอนโดปล่อยเช่า เพื่อการลงทุน หนึ่งในเอกสารสำคัญที่คุณจะต้องเจออย่างแน่นอนคือ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ซึ่งหลายคนอาจรู้สึกว่าเอกสารนี้ดูมีความซับซ้อน ทำให้เกิดความกังวลว่าจะต้องตรวจสอบอะไรบ้างให้ครบถ้วน

บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจว่า สัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร มีบทบาทสำคัญอย่างไรในกระบวนการซื้อบ้านและคอนโด และมีสิ่งใดที่คุณควรระวังเป็นพิเศษเมื่อต้องลงนามในเอกสารนี้ เพื่อให้การซื้อบ้านหรือคอนโดของคุณเป็นไปอย่างมั่นใจและปลอดภัย ไร้กังวล

“สัญญาจะซื้อจะขาย” คือ หนังสือแสดงเจตจำนงของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ว่าจะมีการซื้อขายทรัพย์สินกันในอนาคต โดยระบุรายละเอียดของทรัพย์นั้นไว้ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดิน รวมถึงเงื่อนไขการชำระเงิน วันโอนกรรมสิทธิ์ และข้อผูกพันต่าง ๆ ระหว่างกัน

เอกสารนี้มักถูกนำมาใช้ในขั้นตอน “ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์จริง” ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ผู้ซื้อได้วางเงินจองหรือเงินดาวน์แล้ว และกำลังรอสินเชื่ออนุมัติ หรือรอการสร้างบ้านแล้วเสร็จ

เพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น ลองดูความแตกต่างระหว่าง สัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาซื้อขายทั่วไป:

• สัญญาจะซื้อจะขาย : เป็นข้อตกลงล่วงหน้าที่มีผลผูกพันทางกฎหมาย แต่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินจริง
• สัญญาซื้อขาย : เป็นสัญญาที่มีผลสมบูรณ์และมีการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว เช่น การซื้อบ้านที่จดทะเบียน ณ กรมที่ดิน

โดยทั่วไปแล้ว หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย จะประกอบไปด้วยรายละเอียดสำคัญดังต่อไปนี้: ☑ รายละเอียดของผู้ซื้อและผู้ขาย ได้แก่ ชื่อ, เลขบัตรประชาชน, ที่อยู่

☑ รายละเอียดทรัพย์ เช่น ที่ดิน, อาคาร, เลขที่โฉนด, พิกัด

☑ ราคาซื้อขาย เงื่อนไขการชำระเงิน ได้แก่ เงินจอง, เงินดาวน์, งวดสุดท้าย

☑ วันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน

☑ เงื่อนไขในกรณีที่มีฝ่ายใดผิดสัญญา เช่น ปรับ, ยึดเงินจอง

☑ เอกสารแนบ เช่น แปลนบ้าน รายการวัสดุ หรือ เงื่อนไขโปรโมชัน

การเซ็น สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน ถือเป็นขั้นตอนที่สำคัญอย่างยิ่ง เพราะเป็นการยืนยันความผูกพันระยะยาวระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนั้น การตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาอย่างรอบคอบก่อนเซ็นจึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เพื่อให้มั่นใจว่าคุณจะได้รับในสิ่งที่ต้องการ และป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง โดยมีรายละเอียดที่ควรตรวจสอบดังนี้:

การตรวจสอบข้อมูลของบ้านหรือคอนโดที่คุณจะซื้อเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เช่น ขนาดที่ดิน, พื้นที่ใช้สอย, และสภาพของทรัพย์ ต้องตรงตามที่ได้ตกลงไว้ในตอนแรกอย่างครบถ้วน หากข้อมูลเหล่านี้ไม่ตรงกัน อาจก่อให้เกิดปัญหาในภายหลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์แล้ว

ทุกการซื้อขายมักมีความเสี่ยงบางอย่าง การตรวจสอบเงื่อนไขที่เกี่ยวกับการยกเลิกหรือเปลี่ยนแปลงสัญญาจึงเป็นสิ่งสำคัญ เพราะเงื่อนไขเหล่านี้จะช่วยปกป้องคุณจากสถานการณ์ไม่คาดฝัน รวมถึงในกรณีที่ต้องการเลื่อนระยะเวลา หรือยกเลิกการซื้อขาย

การชำระค่าธรรมเนียมการโอนเป็นเรื่องที่ควรกำหนดให้ชัดเจนในสัญญา เพื่อหลีกเลี่ยงข้อสงสัยว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้ โดยทั่วไปแล้ว จะต้องมีการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครเป็นผู้จ่ายค่าโอน, ค่าภาษี, หรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ

หากในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายมีการพูดถึงโปรโมชันหรือข้อเสนอพิเศษ เช่น ฟรีค่าโอน, ฟรีเฟอร์นิเจอร์ หรือส่วนลดต่าง ๆ อย่าลืมให้ผู้ขายช่วยแนบเอกสารที่รับรองการให้ข้อเสนอเหล่านั้นเอาไว้ในสัญญา เพื่อให้มั่นใจว่าจะได้รับสิ่งที่ตกลงไว้จริง ๆ

หากคุณรู้สึกไม่มั่นใจเกี่ยวกับบางข้อในสัญญา หรือหากมีคำถามใด ๆ ที่ยังคลุมเครือ การปรึกษากับทนายความหรือที่ปรึกษากฎหมาย จะช่วยให้คุณเข้าใจในรายละเอียดต่าง ๆ ได้อย่างชัดเจน และทำการเซ็นได้อย่างอุ่นใจยิ่งขึ้น

การไม่ทำความเข้าใจใน สัญญาจะซื้อจะขาย อย่างถ่องแท้ อาจนำไปสู่ปัญหาต่าง ๆ ที่คุณอาจคาดไม่ถึง เช่น:

• ถูกยึดเงินจอง เพราะบอกเลิกสัญญาหลังจากที่เซ็นไปแล้ว โดยไม่มีเหตุผลรองรับ
• ไม่สามารถโอนสิทธิหรือขายต่อได้: หาก สัญญาจะซื้อจะขาย ไม่มีข้อกำหนดในการโอนสิทธิ ซึ่งอาจทำให้คุณไม่สามารถขายหรือโอนสิทธิในทรัพย์สินได้ แม้ในกรณีที่คุณกู้ไม่ผ่านและรอการตอบรับจากธนาคาร
• ไม่ได้สิ่งของตามที่ตกลง เพราะไม่มีแนบรายการไว้ในสัญญา เช่น เฟอร์นิเจอร์ หรือ เครื่องใช้ไฟฟ้า
• ความล่าช้าในการเข้าอยู่โดยไม่มีสิทธิเรียกร้อง: หากไม่มีการระบุเงื่อนไขค่าปรับกรณีเกิดความล่าช้าในการก่อสร้าง คุณอาจไม่สามารถเข้าอยู่ได้ตามเวลาที่ตั้งใจไว้ โดยไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ ได้เลย

สำหรับผู้ที่ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า การเข้าใจสัญญาจะซื้อจะขายมีความสำคัญมาก เพราะส่งผลต่อกระบวนการดังต่อไปนี้

การระบุวันโอนกรรมสิทธิ์ในสัญญา มีผลโดยตรงต่อการวางแผนปล่อยเช่าคอนโด เพราะหากคุณรู้วันที่จะโอนกรรมสิทธิ์แล้ว คุณสามารถวางแผนการหาผู้เช่าได้ในเวลาที่เหมาะสม ตัวอย่างเช่น หากคุณต้องการหาผู้เช่าก่อนวันโอนจริง ๆ คุณก็จะต้องจัดการเรื่องการโปรโมตห้องก่อนวันโอน ซึ่งจะช่วยให้การปล่อยเช่าเป็นไปอย่างราบรื่น

การเข้าอยู่ล่าช้า หรือความล่าช้าในการโอนกรรมสิทธิ์อาจส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสด (Cash Flow) ของคุณ เพราะหากได้ผู้เช่าตรงตามระยะเวลาที่วางไว้ จะช่วยให้คุณได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนเร็วขึ้น ซึ่งจะช่วยเพิ่มความคุ้มค่าในการลงทุน ดังนั้น การเข้าใจเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขาย เช่น วันที่โอนกรรมสิทธิ์ หรือ เงื่อนไขต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนการโอน จะช่วยให้คุณวางแผนการลงทุนได้ดีขึ้น และลดความเสี่ยงในการขาดทุนจากการชำระเงินที่ล่าช้า

หากคุณวางแผนที่จะขายคอนโดในอนาคต หรือเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในสัญญา การเข้าใจในเงื่อนไขการโอนสิทธิและการเปลี่ยนชื่อในสัญญาเป็นสิ่งสำคัญ เพราะสัญญาอาจมีข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับการขายต่อหรือการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่น ซึ่งถ้าหากไม่ระบุไว้ชัดเจนในสัญญา การขายต่อคอนโดในอนาคตอาจเกิดความยุ่งยาก หรือไม่สามารถดำเนินการได้ตามต้องการ

สรุปได้ว่า การทำความเข้าใจในรายละเอียดของสัญญาจะซื้อจะขาย จะช่วยให้คุณสามารถคำนวณผลตอบแทนและวางแผนการลงทุนได้อย่างแม่นยำ รวมถึงเตรียมตัวให้พร้อมสำหรับการขายต่อในอนาคตหากต้องการ

หลังจากที่ทำความเข้าใจเรื่องหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว หากคุณกำลังวางแผนซื้อคอนโดปล่อยเช่า สามารถเลือกโครงการคอนโดจาก Noble Development ได้เลย เรามีคอนโดบนทำเลศักยภาพมากมาย มาพร้อมดีไซน์ที่เป็นเอกลักษณ์ ฟังก์ชันที่ครบครัน และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ช่วยเพิ่มคุณภาพชีวิต ศึกษารายละเอียดได้ที่เว็บไซต์ หรือลงทะเบียนรับข้อเสนอพิเศษจากเราได้เลย

ข้อมูลอ้างอิง:
1. สัญญาซื้อขายกับสัญญาจะซื้อจะขาย เหมือนหรือต่างกันอย่างไร?. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 กรกฎาคม 2568 จาก https://thac.or.th/th/posts/buy-sell-agreement-what-is-it