ซื้อคอนโดต้องเข้าใจ กฎหมาย EIA คืออะไร ทำไมต้องมี ?

การเลือกซื้อคอนโดไม่ใช่แค่เรื่องของทำเล รูปแบบโครงการ หรือราคาที่เหมาะสมกับงบประมาณเท่านั้น แต่การตรวจสอบว่าโครงการนั้นได้รับการอนุมัติจากกฎหมาย EIA (Environmental Impact Assessment) หรือไม่ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ควรให้ความสำคัญ เพราะการได้รับอนุมัติ EIA คือการรับประกันว่าโครงการนั้น ๆ จะไม่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและการดำเนินการก่อสร้างสามารถทำได้ตามกฎหมาย การศึกษาข้อกฎหมาย EIA จึงช่วยให้ผู้ที่กำลังวางแผนซื้อคอนโดมั่นใจในการเลือกซื้อมากยิ่งขึ้น

กฎหมาย EIA หรือ Environmental Impact Assessment คือ การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งเป็นกระบวนการทางกฎหมายที่ใช้ในการประเมินผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นต่อสิ่งแวดล้อมจากโครงการหรือกิจกรรมที่มีขนาดใหญ่และอาจส่งผลกระทบต่อทรัพยากรธรรมชาติ ชุมชน และสภาพแวดล้อมในวงกว้าง

การจัดทำ EIA มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อป้องกันและลดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากการพัฒนาโครงการในอนาคต โดยให้ความสำคัญกับการพัฒนาอย่างยั่งยืน ควบคู่ไปกับการคุ้มครองทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมรอบข้างอย่างมีประสิทธิภาพ

1. ผลกระทบต่อทรัพยากรทางกายภาพ ประกอบด้วยดิน น้ำ อากาศ และเสียง
2. ผลกระทบต่อทรัพยากรทางชีวภาพและระบบนิเวศ เช่น สัตว์ป่า สัตว์น้ำ ปะการัง ป่าไม้
3. การใช้ทรัพยากรทางชีวภาพและทางกายภาพให้เกิดประโยชน์สูงสุด
4. คุณค่าต่อคุณภาพชีวิตและผลกระทบต่อประชาชนในพื้นที่ ระบบเศรษฐกิจ ค่านิยม วัฒนธรรม และประเด็นอื่นที่เกี่ยวข้อง

คนส่วนใหญ่มักเข้าใจว่ากฎหมาย EIA คือกระบวนการสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว กฎหมาย EIA ยังรวมถึงกิจกรรมขนาดใหญ่อื่น ๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมด้วย ไม่ว่าจะเป็นโรงงานอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ โรงไฟฟ้า โครงการด้านเหมืองแร่ โครงการก่อสร้างถนน ทางด่วน รถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน สนามบินขนาดใหญ่ ท่าเรือ ศูนย์โลจิสติกส์ อาคารค้าปลีก ค้าส่ง ตลอดจนห้างสรรพสินค้าหรือศูนย์การค้า ส่วนกลุ่มโครงการที่เกี่ยวกับอาคารและที่พักอาศัยสามารถสรุปประเภทที่ต้องขออนุญาต EIA ดังนี้

• อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ มีความสูงเกิน 23 เมตรขึ้นไป หรือพื้นที่ใช้สอยรวมมากกว่า 10,000 ตารางเมตร
• โรงพยาบาลและสถานพยาบาลขนาด 30 เตียงขึ้นไป กรณีตั้งอยู่ในระยะ 50 เมตร จากแม่น้ำ ทะเล หรือทะเลสาบ และขนาด 60 เตียงขึ้นไป กรณีตั้งอยู่นอกระยะ 50 เมตร
• โรงแรม รีสอร์ต หรือที่พักขนาดใหญ่ มีห้องพักเกิน 80 ห้อง หรือมีพื้นที่ใช้สอยรวมมากกว่า 4,000 ตารางเมตร
• อาคารที่พักอาศัย เช่น คอนโดมิเนียมที่มีห้องพักเกิน 80 ห้อง หรือพื้นที่ใช้สอยรวมมากกว่า 4,000 ตารางเมตร
• การจัดสรรที่ดินเชิงพาณิชย์และเพื่อการอยู่อาศัย จำนวน 500 แปลงขึ้นไป หรือเนื้อที่เกิน 100 ไร่

ทั้งนี้ หากโครงการตั้งอยู่ในพื้นที่อ่อนไหวหรือคาดว่าจะมีผลกระทบรุนแรงต่อชุมชน อาจจำเป็นต้องทำ EHIA ซึ่งมีขั้นตอนและรายละเอียดที่เข้มงวดกว่า EIA เพิ่มเติม

กฎหมาย EIA ประกอบไปด้วย 4 หลักเกณฑ์สำคัญ ได้แก่

การพิจารณาผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม ชุมชน สุขภาพ และทรัพยากรธรรมชาติอย่างรอบคอบ จากแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้ เพื่อให้ประเมินผลได้อย่างแม่นยำก่อนดำเนินการโครงการ

เปิดโอกาสให้ประชาชนในพื้นที่เข้ามามีส่วนร่วมแสดงความคิดเห็นผ่านช่องทางต่าง ๆ เช่น การทำแบบสอบถาม การจัดประชุม เพื่อความโปร่งใสและความยุติธรรมในการดำเนินการ

เมื่อโครงการได้รับการอนุมัติ ผู้พัฒนาต้องนำมาตรการบรรเทาผลกระทบที่ระบุไว้ใน EIA มาปฏิบัติอย่างเคร่งครัด เช่น การลดการปล่อยมลพิษ หรือการจัดการขยะอย่างมีระบบ โดยแผนงานต้องมีความชัดเจนและติดตามผลได้ในระยะยาว

เป็นกระบวนการที่ทำเพื่อให้แน่ใจว่า โครงการไม่ได้สร้างผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมหรือชุมชนตามที่กล่าวอ้างในการประเมิน EIA ซึ่งโครงการต้องรายงานผลให้กับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทราบด้วย

สำหรับผู้ที่ต้องการจะซื้อคอนโดพร้อมอยู่หรือคอนโดที่กำลังสร้างใหม่ เครื่องหมาย EIA Approved คือสิ่งที่คุณต้องมองหา เพราะหากโครงการได้รับการอนุมัติให้ก่อสร้างตามกฎหมาย EIA จะมาพร้อมข้อดีเหล่านี้

โครงการที่ได้รับอนุมัติ EIA คือโครงการที่ผ่านการตรวจสอบและพิจารณาผลกระทบจากเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องและหน่วยงานรัฐแล้ว ช่วยให้ผู้ซื้อมั่นใจว่า คอนโดจะไม่เกิดปัญหาทางกฎหมายในอนาคต และสามารถสร้างเสร็จสมบูรณ์ได้แน่นอน

โครงการได้รับการยอมรับจากชุมชนและหน่วยงานราชการต่าง ๆ เนื่องจากมีการเปิดเผยผลกระทบและมาตรการในการบรรเทาผลกระทบอย่างชัดเจน ลดความเสี่ยงจากการฟ้องร้องหรือข้อพิพาททางกฎหมายระหว่างผู้อยู่อาศัยกับชุมชนใกล้เคียง

ข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับการก่อสร้างโครงการและผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมถูกเปิดเผยอย่างครบถ้วนตามข้อกำหนดของกฎหมาย EIA ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจได้โดยมีข้อมูลที่ถูกต้อง

โครงการที่ได้รับอนุมัติ EIA สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้สะดวกและรวดเร็วขึ้น โดยเฉพาะในกรณีที่ต้องขอสินเชื่อ มักจะได้รับความไว้วางใจจากธนาคารในการอนุมัติสินเชื่อกว่าโครงการที่ไม่ผ่านการอนุมัติ

การปฏิบัติตามกฎหมาย EIA คือการแสดงความรับผิดชอบต่อสิ่งแวดล้อมและสังคมข้างเคียงรูปแบบหนึ่ง สร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้อยู่อาศัยและช่วยยกระดับภาพลักษณ์ของโครงการในสายตาคนภายนอกให้ดูดีขึ้น

กรณีที่โครงการคอนโดไม่ผ่านเกณฑ์กฎหมาย EIA ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงจากผู้ซื้อและผู้อยู่อาศัย ได้แก่

• หากไม่ผ่านการอนุมัติ EIA โครงการคอนโดจะไม่สามารถเริ่มการก่อสร้างและดำเนินการไปตามแผนที่ผู้พัฒนาวางเอาไว้ได้
• ผู้ที่จองคอนโดในโครงการที่ไม่ผ่านการอนุมัติ EIA มีความเสี่ยงต้องสูญเสียเงินจองและค่าใช้จ่ายที่จ่ายไปก่อนหน้า
• มีความเสี่ยงสูงด้านความปลอดภัยในการอยู่อาศัย รวมทั้งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่ไม่คาดคิด ซึ่งอาจส่งผลเสียต่อชีวิตและทรัพย์สินในระยะยาว

ไม่อยากเผชิญกับข้อพิพาทด้านกฎหมายหรือเรื่องน่าปวดหัวอื่น ๆ ในอนาคต เลือกซื้อคอนโดในกรุงเทพมหานครที่ได้รับการรับรองมาตรฐานและถูกต้องตามกฎหมายจาก Noble Development สบายใจได้ว่าโครงการของเราผ่านการอนุมัติ EIA ทุกโครงการ เพื่อเพิ่มความมั่นใจในคุณภาพและความปลอดภัยของการอยู่อาศัย เลือกโครงการบนทำเลที่สนใจและลงทะเบียนนัดหมายเข้าชมโครงการจริงได้ที่เว็บไซต์

ข้อมูลอ้างอิง:

1. กฎหมายการส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ. สืบค้นเมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2568 จาก https://asa.or.th/laws-and-regulations/eqa/
2. กฎหมาย EIA คืออะไร ทำไมถึงสำคัญกับโครงการคอนโด. สืบค้นเมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2568 จาก https://silverman.app/blog/what-is-eia-environmental-impact-assessment
3. การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม. สืบค้นเมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2568 จาก https://www.onep.go.th/การประเมินผลกระทบสิ่งแ/