สรุปขั้นตอน ค่าใช้จ่าย และข้อควรรู้ในการโอนบ้านให้ลูก

การโอนบ้านให้ลูกไม่ใช่แค่การส่งมอบกุญแจ แต่เป็นเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์และสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดินหรือบ้านตามกฎหมาย ซึ่งจะมีข้อกำหนดและขั้นตอนที่ต้องปฏิบัติตามอย่างละเอียด โดยเฉพาะการเตรียมเอกสาร การคำนวณค่าใช้จ่าย และการชำระภาษีที่เกี่ยวข้อง สำหรับผู้ที่ต้องการมอบบ้านให้ลูกหรือผู้อื่นในโอกาสต่าง ๆ ควรศึกษาเรื่องการโอนบ้านให้เข้าใจก่อน เพื่อป้องกันปัญหาตามมาในอนาคต

การโอนบ้าน คือ กระบวนการทางกฎหมายที่เปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจากผู้โอน (เจ้าของบ้าน) ไปเป็นของผู้รับโอน ซึ่งจะเป็นลูก คนในครอบครัว หรือบุคคลอื่นก็ได้ ถือเป็นการย้ายความเป็นเจ้าของจากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่ง การโอนบ้านจึงเป็นกระบวนการที่ต้องดำเนินการผ่านสำนักงานที่ดินเพื่อให้ได้รับการรับรองตามกฎหมาย และต้องผ่านการตรวจสอบเอกสารต่าง ๆ เพื่อให้มั่นใจว่ากระบวนการโอนเป็นไปตามขั้นตอนและจะไม่เกิดปัญหาทางกฎหมายในอนาคต

บ้าน คอนโดมิเนียม หรือที่ดิน ล้วนเป็นอสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูงและเป็นการลงทุนในทรัพย์สินรูปแบบหนึ่ง การโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกจึงมักเกิดขึ้นในโอกาสพิเศษ โดยเฉพาะโอกาสเหล่านี้

การโอนบ้านให้ลูกถือเป็นการสืบทอดทรัพย์สินที่นิยมทำกันโดยทั่วไป ช่วยให้ลูกได้รับมรดกที่มีมูลค่าทางการเงินสูง พร้อมทั้งรักษาทรัพย์สินในครอบครัว โดยไม่ต้องเสียเวลาหรือค่าใช้จ่ายในการแบ่งทรัพย์สินในภายหลัง อีกทั้งยังทำให้ลูกมีสถานที่อยู่อาศัยที่มั่นคงและปลอดภัยด้วย

นอกจากจะใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือที่ดินทำกินได้แล้ว บ้านและที่ดินยังช่วยเพิ่มความมั่นคงทางการเงินในระยะยาวได้หลายวิธี ไม่ว่าจะเป็นการทำกำไรจากการปล่อยเช่าคอนโดและบ้าน หรือการเก็บไว้เพื่อเก็งกำไร รอให้ราคาขึ้นแล้วจึงค่อยขายในอนาคต

อีกหนึ่งโอกาสสำคัญที่พ่อแม่นิยมโอนบ้านหรือที่ดินให้ลูก ๆ คือการมอบให้เป็นของขวัญในวันพิเศษ เช่น วันแต่งงาน วันเกิด เรียนจบ หรือการเฉลิมฉลองสำคัญอื่น ๆ เพื่อให้ลูกสามารถเริ่มต้นชีวิตใหม่ได้อย่างมั่นคงและมีพื้นที่ส่วนตัวในการดำเนินชีวิต ทั้งยังเป็นการแสดงถึงความรัก ความห่วงใยและมอบอนาคตที่ดีให้ลูกในเวลาเดียวกัน

การโอนบ้านหรือการโอนที่ดินให้ลูก สามารถทำได้ทั้งแบบให้เปล่าหรือให้โดยเสน่หา และการให้โดยมีค่าตอบแทน แต่โดยทั่วไป พ่อแม่มักจะนิยมโอนแบบให้เปล่า เนื่องจากต้องการกระจายทรัพย์สินและลดภาระด้านภาษี โดยมีข้อมูลสำคัญที่ควรทำความเข้าใจก่อนดำเนินการ ดังนี้

การโอนบ้านให้ลูกต้องใช้เอกสารทั้งของผู้โอนและผู้รับโอน ได้แก่

• โฉนดที่ดินหรือโฉนดบ้านตัวจริง
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของพ่อ แม่ และลูกที่จะเป็นผู้รับโอน
• ทะเบียนสมรสของพ่อและแม่
• กรณีพ่อหรือแม่มาโอนเพียงคนเดียว ต้องมีหนังสือยินยอมจากอีกฝ่ายด้วย
• กรณีที่ลูกมอบอำนาจให้ผู้อื่นมารับโอนแทน ต้องมีเอกสารเพิ่มเติม ดังนี้
  • สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของลูก พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
  • สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
  • หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21)

หลังจากเตรียมเอกสารครบถ้วน ทั้งผู้โอนและผู้รับโอนต้องเดินทางไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินที่บ้านหรือที่ดินสังกัดอยู่เท่านั้น โดยประกอบไปด้วย 5 ขั้นตอนสำคัญ เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างถูกต้อง

• แจ้งความประสงค์ในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือที่ดินให้ลูกกับเจ้าหน้าที่ รับบัตรคิว แล้วเจ้าหน้าที่จะช่วยตรวจสอบเอกสาร รวมถึงประเมินค่าใช้จ่ายให้
• กรอกแบบฟอร์มการโอนกรรมสิทธิ์ให้ครบถ้วน เช่น ชื่อของผู้โอนและผู้รับโอน ที่อยู่ของที่ดินหรือบ้านที่โอน รายละเอียดที่ดินหรือบ้านที่ต้องการโอน และราคาประเมินหรือมูลค่าของทรัพย์สิน
• สำนักงานที่ดินจะทำการตรวจสอบสถานะการชำระภาษีที่ดินและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งจะต้องชำระให้เรียบร้อยก่อนการโอนกรรมสิทธิ์
• ทั้งสองฝ่ายจะต้องลงนามในเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ และเจ้าหน้าที่จะทำการยืนยันการโอนกรรมสิทธิ์ โดยการออกใบโอนกรรมสิทธิ์ ที่มีรายละเอียดของการโอนบ้านหรือที่ดินให้กับลูกอย่างครบถ้วน
• เจ้าหน้าที่จะส่งมอบโฉนดที่ดินหรือโฉนดบ้านใหม่ให้กับผู้รับโอน ซึ่งเป็นหลักฐานว่าได้มีการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ถือเป็นอันเสร็จสิ้นกระบวนการ

ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านให้ลูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ การโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย (เกิดหลังพ่อแม่จดทะเบียนสมรส หรือพ่อแม่เซ็นรับรองบุตรทั้งสองฝ่าย) และการโอนให้ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย (เกิดขณะที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส หรือพ่อไม่ได้เซ็นรับรองบุตร)

• ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

  • ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
  • ค่าจดทะเบียนโอนที่ดิน 0.5% ของราคาประเมิน
  • ค่าพยาน 20 บาท
  • ค่าคำขอ 5 บาท
  • ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
  • กรณีทรัพย์สินมีมูลค่าสูงและมีส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท ต้องเสียภาษีเงินได้ 5% ของราคาประเมิน

• ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านให้ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย

  • ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
  • ค่าพยาน 20 บาท
  • ค่าคำขอ 5 บาท
  • ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
  • เสียภาษีเงินได้ตามขั้นบันไดโดยคิดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านให้ลูก ประกอบไปด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ ค่าจดทะเบียนโอนที่ดิน ค่าพยาน ค่าคำขอ ค่าอากรคู่ฉบับ และภาษีเงินได้ โดยอัตราค่าใช้จ่ายขึ้นอยู่กับว่าเป็นการโอนให้ลูกที่ชอบหรือมิชอบด้วยกฎหมาย

การโอนบ้านให้ลูกอาจต้องเสียภาษีในบางกรณี ดังนี้

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax) : คิดเป็น 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (Income Tax) : หากเป็นการโอนบ้านที่มูลค่าเกิน 20 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีด้วย

การโอนบ้านสามารถดำเนินการได้ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งตั้งอยู่ในเขตที่บ้านหรือที่ดินนั้นตั้งอยู่เท่านั้น

โดยปกติแล้วหากไม่มีปัญหาด้านเอกสารหรือภาระหนี้ค้างชำระ การโอนบ้านและที่ดินสามารถดำเนินการให้เสร็จสิ้นได้ภายในวันเดียว โดยระยะเวลาขึ้นอยู่กับความหนาแน่นของผู้ใช้บริการในช่วงเวลานั้น ๆ

หากบ้านหรือที่ดินมียังมีสัญญาผูกพันกับสินเชื่อ เช่น มีการขอสินเชื่อจากธนาคารและยังคงค้างหนี้อยู่ จะต้องชำระหนี้ให้เสร็จสิ้นก่อน จึงจะสามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่นได้

ถ้าคุณกำลังมองหาบ้านใหม่ที่สามารถเป็นที่พักอาศัยและมอบให้เป็นมรดกแก่ลูกหลานในอนาคตได้ เลือกโครงการบ้านคุณภาพจาก Noble Development ที่ได้รวมโครงการบ้านเดี่ยวบนหลากหลายทำเลศักยภาพ ออกแบบฟังก์ชันการใช้งานโดยคิดจากความต้องการของคนทุก Generation พร้อมโปรโมชันดี ๆ เพื่อคุณ เช็กโปรบ้านและนัดหมายเข้าชมโครงการได้ที่เว็บไซต์ของเรา

ข้อมูลอ้างอิง
1. เตรียมพร้อมก่อนโอนที่ดิน มีเอกสารและขั้นตอนอะไรบ้าง. สืบค้นเมื่อวันที่ 18 มิถุนายน 2568 จาก https://www.kasikornbank.com/th/propertyforsale/article/pages/transfer-land.aspx